소득유형별 세율 핵심 정리-3(부동산 양도 시 세율)

 

(1) 부동산 양도 시 세율

부동산을 매매하는 경우 이에 부과되는 양도소득세에 대한 세율을 살펴보면 다음과 같습니다(소득세법 104조 1항).

구분		세율
부동산(토지.건물), 부동산에 관한 권리		보유기간 2년 이상 : 누진세율
		보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40%(조합원입주권은 누진세율)
		보유기간 1년 미만 : 50%(조합원입주권은 40%)
		조정대상지역 내 입주권(조합워입주권 제외) : 50%
주택(주택부속 토지 포함)	1세대 1주택	보유기간 2년 이상(9억원 이하) : 비과세 보유기간 1년 이상 : 누진세율 보유기간 1년 미만 : 40%
		2017.8.3. 이후 취득한 경우로서 취득 당시 서울 전 지역 등 조정지역에 소재하는 주택을 2017.9.19. 이후 양도하는 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 겨웅에 한하여 비과세
	1세대 2주택	보유기간 1년 이상 : 누진세율 보유기간 1년 미만 : 40%
	1세대 3주택 이상	보유기간 1년 이상 : 누진세율 보유기간 1년 미만 : 40%
미등기 자산	70%

 

조정대상지역에 있는 주택의 경우 누진세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 주택보유기간이 1년 미만인 경우에는 누진세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 40%세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다(소득세법 104조 7항).

조정대상지역에 있는 주택의 경우 누진세율에 20%를 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 주택보유기간이 1년 미만인 경우에는 누진세율에 20%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 40% 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다(소득세법 104조 7항).

위 표의 해당 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음 중 큰 것으로 합니다(소득세법 104조 5항).

①해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액x누진세율

②위 표에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액

1세대 1주택 비과세 요건

구분	적요
보유 요건	2년 이상 보유
거주 요건	거주요건 필요 없음
가액 요건	실지거래가액이 9억원 이하(9억원 초과 고가주택은 9억원 초과분에 대하여 과세)
1주택 요건	양도일 현재 1세대가 1주택을 소유
부수토지 요건	도시지역 내 : 5배(수도권 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배) 이내 도시지역 밖 : 10배 이내

2017.8.3. 이후 취득(매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함)한 경우로서 취득 당시 서울 전 지역 등 조정지역에 소재하는 주택을 2017.9.19. 이후 양도하는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(또는3년)이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에 한하여 비과세합니다(소득세법시행령 154조 1항).

자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하되, 1세대가 2주택 이상을 보유하다가 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산합니다[2021년 1월1일 이후 양도하는 분부터 적용, 소득세법시행령 154조 5항, 대통령령 제 29523호(2019.2.12.) 부칙 2조 2호].

지구 지정관련 법령 및 공고기관

 

 

구분	투기과열지구	투기지역	조정대상지역
관련법령	「주택법」제63조 제3항	「소득세법」제104조의 2	「주택법」제63조의 2
공고기관	국토교통부공고	기획재정부공고	국토교통부공고

양도소득세 예정신고.납부기한

구분	신고 및 납부기한
부동산	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
부담부증여의 채무액에 해당하는 부분	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

 

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(2) 비사업용 토지

거주자가 비사업용 토지를 양도하는 경우 적용되는 세율은 다음과 같습니다(소득세법 104조 1항 8호).

양도소득 과세표준	세율
1,200만원 이하	16%
1,200만원 초과 4,600만원 이하	192만원+1,200만원 초과액x25%
4,600만원 초과 8,800만원 이하	1,042만원+4,600만원 초과액x34%
8천800만원 초과 1억5천만원 이하	2,470만원+8,800만원 초과액x45%
1억5천만원 초과 3억원 이하	5,260만원+1억5천만원 초과액x50%
3억원 초과 5억원 이하	1억 2,460만원+3억원 초과액x50%
5억원 초과	2억 2,460만원+5억원 초과액x52%

지정지역에 소재하는 비사업용 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지에 대한 누진세율에 10%를 더한 세율(일반 누진세율에 20%를 더한 세율)을 적용합니다. 다만, 지정지역의 공고가 있는 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외합니다(소득세법 104조 4항 3호).

해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 비사업용 토지에 대한 누진세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 40%(또는 50%)세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액으르 양도소득 산출세액으로 합니다(소득세법 104조 4항).

 

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(3) 장기보유특별공제

양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 합니다(소득세법 95조 1항). 여기서 '장기보유 특별공제액'이란 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)의 양도로 발생하는 소득으로서 보유기간이 3년 이상인 것(미등기양도자산 제외) 및 조합원입주권(관맃처분계획인가 및 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정, 조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다(소득세법 95조 2항).

보유기간	토지.건물	1세대 1주택
3년 이상 4년 미만	6%	24%
4년 이상 5년 미만	8%	32%
5년 이상 6년 미만	10%	40%
6년 이상 7년 미만	12%	48%
7년 이상 8년 미만	14%	56%
8년 이상 9년 미만	16%	64%
9년 이상 10년 미만	18%	72%
10년 이상 11년 미만	20%	80%
11년 이상 12년 미만	22%
12년 이상 13년 미만	24%
13년 이상 14년 미만	26%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 경우 장기보유특별공제가 배제됩니다[소득세법 95조 2항, 부칙(2017.12.19.)1조 1호].

2020.1.1. 이후 양도분부터 지역 불문하고 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(소득세법시행령 159조의 3, 미거주 시 최대 30%까지만 공제).

장기보유특별공제를 적용하는 경우 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일로부터 양도일까지로 합니다. 다만, 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 가업상속공제가 적용된 자산으로서 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산합니다(소득세법 95조 4항).

자산구분별 장기보유특별공제 적용 여부

구분	장기보유특별공제 적용 여부
장기보유특별공제 적용	-보유기간 3년 이상인 등기된 토지, 건물, 조합원입주권(관리처분계획 인가 및 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익에 한정) -보유기간 3년 이상인 등기된 1세대 1주택 -장기임대주택 -미등기양도자산 -조합원으로부터 취득한 조합입주권 -국외에 소재하는 양도자산 -조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택 -조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택(장기입대주택 등은 제외). -조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 -조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택(장기임대주택 등은 제외)

2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 장기보유특별공제를 적용 제외합니다[소득세법 95조 2항, 부칙(2017.12.19.) 1조 1호].