상가매매 양도서식 작성시 취득가액 계산방법과 포괄양도양수 주의점

최근에 보유중이던 상가물건을 처분하였습니다. 아직 건축중인 건물로써 분양권 상태의 상가물건인데요 이번 거래를 통해서 많은 걸 알게되어 여러분께 알려드리려고 합니다. 부동산을 거래함에 있어서 가장 민감한 부분이 바로 세금입니다. 상가매매와 관련된 양도세와 부가세 환급분에 대한 여러가지 정보를 알려드리겠습니다.

 

글작성 기준[건축중인 분양권 상태의 상가건물]

 

부가세환급

 

 

상가건물에 대해서는 사업영위의 조건으로(10년) 상가건물에 대한 부가세를 환급해줍니다. 여기서 확실하게 해야하는 부분이 총 건축가액이 4억이라고 가정하면 4억의 10%를 환급해주는게 아니라 4억의 건축가액중에 토지를 제외한 건물분에 대한 부분만 부가세 환급대상입니다. 분양계약서상의 토지와 건물의 각각 금액을 알고 계셔야 합니다.

 

포괄양도양수

 

상가를 소유했다가 다시 양도할경우 문제가 발생할수 있습니다. 10년동안 사업을 영위한다는 조건으로 건물분에 대한 부가세를 환급받았다면 그럼 상가를 양도시에 환급받은 부가세를 돌려줘야 하는 문제가 생깁니다. 그래서 사용하는 조건이 포괄양도양수라는 조건입니다. 부동산을 포괄양도양수로 양도하게 되면 모든 책임과 의무가 양수인에게 돌아갑니다. 즉 매수인도 똑같은 사업자종목으로 등록하여야 포괄양도양수가 성립되게 되어있습니다. 세무서에서 신고시 직원이 체크해주는 사항입니다. 계약서작성시 이미 환급받은 부가세에 대한 정확한 협의가 있어야 합니다.

 

 

양도차익에 대한 계산

 

예를 들어 취득가액이 4억의 상가건물을 4억에 매도한다면 내가 가진 이득이 없기 때문에 계약서만 잘 작성하고 거래하면 양도세는 내지 않을 거라는 생각을 하실수도 있습니다. 이러면 큰일납니다. 바로 부가세 환급분에 대한 부분은 취득가액에서 제외해주셔야 됩니다. 4억에 계약을 하고 부가세환급을 1천만원 받았다고 치면 취득가액은 3억 9천만원이 되는겁니다. 그럼 3억9천만원에 취득하고 4억에 매도를 한 상황이기 때문에 1천만원에 대한 양도차익이 발생하게 되기 때문에 부동산에서 계약시 이 부분을 매수인과 매도인 그리고 부동산 중개인으로부터 충분한 설명을 듣고 거래금액을 책정해야됩니다.